État des risques en vente : un nouveau document à prévoir
En cas de vente d'un bien, le vendeur doit fournir un « état des risques » à l'acquéreur, dans les conditions fixées par l'article L. 125-5 du Code de l'environnement
Un décret n°2024-82 du 5 février 2024 est venu créer une nouvelle obligation pour un vendeur, afin de prendre en compte la nouvelle réglementation applicable pour la garantie due par un assureur Cat-Nat en cas de sinistre causé de manière déterminante par le phénomène de «mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols», appelé phénomène «RGA» (cliquer ici).
D'une part, en cas de « vente du bien assuré et lorsqu'il dispose du rapport d'expertise qui lui a été communiqué » par l'assureur Cat-Nat pour un sinistre RGA, le vendeur est « tenu d'informer l'acquéreur des travaux permettant un arrêt des désordres existants non réalisés bien qu'ayant été indemnisés ou ouvrant droit à une indemnisation et qui sont consécutifs à des dommages matériels directs survenus pendant la période au cours de laquelle il a été propriétaire du bien ». Le texte précise que cette information doit être jointe à l'état des risques et « annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ».
D'autre part, en cas de « vente du bien assuré et lorsqu'il dispose du rapport d’expertise » précité, le vendeur doit joindre à l'état des risques «la liste des travaux permettant un arrêt des désordres existants non réalisés bien qu'ayant été indemnisés ou ouvrant droit à une indemnisation et qui sont consécutifs à des dommages matériels directs » causés par un sinistre RGA et « survenus pendant la période au cours de laquelle il a été propriétaire du bien.».
Au vu du décret du 5 février 2024, la nouvelle réglementation n'est pas applicable pour des biens ayant fait l'objet de sinistres RGA « survenus » avant le 1er janvier 2024.
Côté agent immobilier et notaire, il est prudent de prévoir de rajouter une rubrique spécifique au questionnaire vendeur, pour prendre en compte la nouvelle réglementation (en particulier en cas de vente d'une maison individuelle).
Il est également vivement conseillé de prévoir une rubrique appropriée dans les actes de vente.
Si le vendeur d'un bien reçoit une indemnisation de la part d'un assureur pour un sinistre causé par le phénomène « RGA » au titre de la garantie « Cat-Nat », sans l'utiliser pour effectuer les travaux de réparation, l'état des risques devra être complété d'une note d'information (avec la liste des travaux figurant dans le rapport de l 'expert missioné par l'assureur).
